樓宇經濟是近年來中國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態。它是以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以開發、出租樓宇引進各種企業，從而引進稅源，帶動區域經濟發展為目的，以體現集約型、高密度為特點的一種經濟形態。

發展樓宇經濟是土地集約利用的必然結果，是現代服務業聚集和輻射的必然結果，也是企業生產價值鏈條分離的必然結果。發展樓宇經濟，有利于拓寬城區發展空間，培育新的經濟增長點；有利于促進現代服務業發展，加快經濟結構調整；有利于改善投資環境，提升城市的品位和檔次。由此可見，發展樓宇經濟是城市經濟發展的必然趨勢，是城市轉換發展模式、實現城市可持續發展的重要路徑。

樓宇經濟已進入“精耕細作”的存量時代

按照《中國樓宇經濟藍皮書》對樓宇經濟的時代劃分，從上世紀80年代起，我國的樓宇經濟經歷了三個階段。樓宇經濟1.0時代：改革開放之初，現代化商業辦公的服務需求催生了由開發商統一開發的、專門用于租賃經營的寫字樓。樓宇經濟2.0時代：隨著中國成功加入世貿組織，以現代服務業為代表的新型第三產業空前發展，對商務樓宇提出更高要求，城市綜合體成為主流形態。樓宇經濟3.0時代：這一階段還處于萌芽期，樓宇經濟將從增量為主過渡到存量時代。

“十四五”時期是我國從高速增長轉向高質量發展的關鍵階段，樓宇經濟也將開啟3.0時代，從“大干快上”的增量時代過渡到“精耕細作”的存量時代。樓宇經濟3.0階段具備三個標志：一是從基礎商務服務進化到產業服務，將樓宇的招租與政府的招商有效結合；二是從樓宇運營商進化到城市合伙人，弱化地產屬性，強化產業基礎設施屬性；三是從市場行為進化到政企協同，從單純的市場行為升維到政企聯動、合作共贏。在樓宇經濟3.0時代，政府和企業聯動，共同推動樓宇經濟發展。

我國樓宇經濟發展的成功案例

北京CBD功能區——打造高品質樓宇經濟

北京CBD功能區位于東三環和東長安街延長線交匯而成的“金十字”區域，功能區堅持綜合商務區建設理念，形成了以國際金融為龍頭、高端商務為主導、文化傳媒聚集發展的產業格局。

截至2023年12月，北京CBD功能區實現稅收已經超過一千億元，同比增長12.9%，占全區稅收比重超過六成。其中，稅收過億的樓宇已經達到了134座，過10億的樓宇已經達到了15座，一座百億級樓宇中信大廈。

2019年，北京CBD管委會正式對外發布《北京CBD高精尖產業指導目錄》。目錄編制參考了國家和北京市相關產業支持政策及指導意見，并結合CBD區域經濟發展優勢及特點。該目錄篩選出9個產業門類、29個產業大類、104個產業中類、183個產業小類，具有較強的導向性、科學性和實操性。

以此為契機，北京CBD以構建“高精尖”產業為主要抓手，以高附加值金融業、高端時尚產業和互聯網等新興產業為新經濟增長點，加快建設國際一流的商務中心區，為首都發展做出積極貢獻。不僅給北京其他商務區發展樓宇經濟做出了表率，也為其他中心城市CBD樹立了發展借鑒的樣板。

杭州樓宇經濟——五個一批打造樓宇經濟

2023年，為實現總部經濟新躍升，努力打造全國一流總部經濟中心，杭州市出臺《關于推動杭州總部經濟高質量發展的實施意見》，并于5月底啟動了首批總部企業認定工作，認定阿里巴巴等468家企業為2023年度杭州市總部企業。其中，2023年度千億級總部企業共6家，百億級總部企業共52家。

縱觀杭州發展樓宇經濟十多年，主要是以圍繞打造“中國民營企業總部中心”和“全國文化創意產業中心”為總體思路，堅持“五項原則”，落實“五個一批”。

• 五項原則

即“市區聯動、‘三力合一’、以大帶小、高低配套、以存量帶增量”五項原則。

市區聯動，就是形成市區聯動、以區為主的推進機制；“三力合一”，就是充分發揮政府主導力、企業主體力、市場配置力；以大帶小，就是既抓面積達幾十萬甚至上百萬平方米的城市綜合體，也抓單門獨戶的“農居SOHO”；高低配套，就是推出適合不同企業需求的樓宇，既滿足處于“產業鏈”高端的企業需求，又滿足處于“產業鏈”低端的企業需求；以存量帶增量，就是以存量樓宇的消化來帶動增量樓宇的建設。

• 五個一批

即招商一批、管理一批、更新一批、建設一批、規劃一批。

招商一批，就是以“831”工程（培育80幢重點招商樓宇、30幢特色樓宇、10大文化創意產業園區）為抓手，加大樓宇招商力度，以招商帶管理、帶更新、帶建設、帶規劃。

管理一批，就是堅持“三分建設、七分管理”，堅持硬件不足軟件補，出臺樓宇管理導則，引進“高手”對樓宇進行專業化、精品化管理。

更新一批，就是制定“杭州市城市樓宇更新改造技術標準”，實施樓宇更新行動計劃，出臺樓宇更新政策，強化樓宇更新的政策引導。

建設一批，就是抓審批、抓開工、抓竣工，推動擬建在建樓宇加快建設和招商步伐，化潛在資源為現實競爭力。

規劃一批，就是制定《杭州市樓宇經濟發展規劃綱要》、杭州市樓宇經濟空間布局規劃和業態規劃。

當前，杭州正以前所未有的戰略布局、政策力度、支持強度全力發展“總部經濟”建設，力爭經過3年至5年的努力，構建起較為完善的總部經濟政策支持和服務管理體系，打造成為具有鮮明杭州特色的全國一流總部經濟中心。

成都市武侯區“武侯模式”樹立行業新標桿

成都市武侯區是成都市五個中心城區之一，國務院命名的高科技文化區。武侯按照“提高產業層次，提升城市品質”構建武侯樓宇服務產業生態圈，在國內樓宇經濟界樹立了行業新標桿。

武侯區高質量發展樓宇經濟的“武侯模式”創新亮點主要體現在：堅持“三大維度”和“一大引擎”的發展思路，以專業樓宇為載體，以總部經濟為重點，以產業生態圏為基礎，提升樓宇產業導入應用場景，構建產業集群發展帶。

• “三大維度”+“一大引擎”發展思路

第一維度，對現有樓宇載體資源改造升級，實現樓宇自身的高品質、高質量發展。第二維度，“騰籠換鳥”、“優巢選鳳”，優化樓宇產業結構，大大提升產業能級。第三維度，圍繞樓宇應用場景，打造樓宇服務產業生態圈。一大引擎，抓住發展總部經濟這一關鍵，形成可持續發展經濟動能。

• 五大具體行動

為建設服務產業生態圈，武侯樓宇在國內首次提出了五大具體行動：實施老舊樓宇更新改造行動、實施專業樓宇有序打造行動、實施樓宇綜合服務提升行動、實施綠色生態樓宇創建行動、實施以樓聚產以產興區行動。

武侯區以打造全國樓宇經濟高質量發展行業標桿為目標，以推動樓宇經濟服務供給側結構性改革為主線，以“政府推動、行會站臺、企業為主、有序實施”為路徑，構建了樓宇經濟“武侯模式”。推廣成都市武侯區樓宇經濟經驗，共享未來城市機遇，對于全國各地具有樓宇經濟發展基礎的大中城市尤顯迫切和重要。

當前，我國樓宇經濟發展面臨的問題

近年來，樓宇經濟已成為促進城市空間優化和高效利用、推動產業轉型升級的重要抓手。但我國樓宇經濟發展目前還存在以下幾點問題，一是樓宇經濟貢獻率與城區發展水平不相稱。銀行、保險行業戶數雖少，但戶均納稅較高，起到了對稅收的拉動作用。相比之下，批發業、服務業戶數雖多，但戶均稅收貢獻較低。二是樓宇配套服務水平與建筑品位不相稱。樓宇內企業享受不到高水平的服務，容易導致企業外遷、稅源流失。三是樓宇出租率水平與實際體量不相稱。近幾年，國內出現樓宇出租率下降，空置率上升的趨勢，部分樓宇空置率高達90%。四是樓宇業態多元化與發展定位不相稱。樓宇內的產業缺乏統一的規劃，業態之間的聯系性不高，從而影響了樓宇經濟發展的勢頭。

我國樓宇經濟發展策略建議

針對我國樓宇經濟發展的趨勢，提出以下幾點建議。一是將“高端集聚”作為主攻重點。聚焦數字經濟產業、商貿服務業、金融服務業、專業服務業和數據智能產業、文化創意產業、生命健康產業，為高質量發展提供更強支撐。二是優化樓宇資源配置策略。積極整合樓宇資源，明確樓宇發展方向，圍繞產業定位注重盤活和提質相結合，通過騰籠換鳥等方式，將現有樓宇內低端、貢獻小的企業逐步進行替換。三是數字化管理提升策略。建立樓宇數字檔案，智能化搭建綜合信息平臺為實現對樓宇經濟的智慧化服務。摸清樓宇數據信息，搭建樓宇數字平臺。建立健全樓宇經濟統計分析體系，全面掌握樓宇經濟發展動態。四是規劃先行、精細化設計提升策略。合理規劃樓宇空間分布，壯大樓宇規模。精細化提高樓宇配套品質，不斷提高優質樓宇的設計水平和建設質量。五是與城市更新融合策略。鼓勵樓宇運營主體通過自主、聯營等方式對低效樓宇、老舊廠房等產業空間開展結構加固、綠色低碳改造、科技場景應用及內外部裝修等投資改造及業態提升，帶動區域產業升級。

撰稿 | 趙蕊 清研集團城鄉規劃研究部研究員

編輯 | 扆國超

圖片 | 網絡