作者：

袁? ?品? ? 清研智庫研究員

李? ?川? ? 清研智庫研究員

馮楠楠? ? 清研智庫研究員

清研智庫研究員高原對本文亦有貢獻

住房租賃是關乎民生的大事。然而因為新冠肺炎疫情影響，2020年的住房租賃市場來得與往年不一樣。往年春節假期結束，各地人員返程復工，住房租賃市場本該迎來一個小高峰。由于疫情期間各地加強防疫，減少人員流動和聚集，2020年的這一小高峰已延遲或難以重現。

目前全國新冠肺炎疫情整體形勢不斷好轉，在加強疫情防控的前提下，各地全面推進復工復產，全力推動經濟社會秩序穩步恢復。疫情之后的住房租賃市場將走向何方？

清研智庫利用ARIMAX模型算法，結合在線問卷調查及典型案例深訪，就住房租賃市場中各方最關注的租金及房屋運營方式等焦點問題，以北京市為例，進行了深入細致的研究分析。分析結果顯示：

• 2020年北京住房租賃市場整體保持平穩運行，下半年將有小幅上漲。預計到第四季度，北京市房屋租金較第一季度增長約為18%。
• 由于疫情期間居家時間增長，租客越來越意識到房屋居住舒適性的重要，也更注重自身權益的維護，長租公寓在疫情過后將更受關注。
• 受限于租客的經濟能力，房屋合租形式在疫情過后仍將存在，但隨著租客健康及自我防護意識提升，與親友一起或個人整租房屋的需求將提升。

一、疫情期間的住房租賃市場究竟發生了什么？

清研智庫近日對一線城市的代表——北京的住房租賃市場進行了分析研究。通過問卷形式，對1100余名租客，300余名業主進行了在線調查。調查結果顯示，疫情期間，44.8%的租客在入住、房屋到期交割等方面受到了影響。

為了應對租客遇到的諸多困難，北京房地產中介行業協會發布了疫情防控期間防范和化解住房租賃行業糾紛指引。調查結果顯示，56.8%的租客向業主或中介提出了減免租金的請求，其中38.9%的租客獲得了一個月租金的減免。疫情期間到期的租賃合同中，34.8%的退租交割時間獲得了適當寬限。政策的宣傳引導在實際工作中切實起到了積極作用。

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二、疫情過后的住房租賃市場又將如何發展？

（一）房屋租金保持平穩

1. 預測模型的選取

租金定價與影響因素之間有著復雜的關系，清研智庫利用多元時間序列的ARIMAX模型對疫情過后的北京市住房租金進行預測。多元時間序列的ARIMAX模型（動態回歸模型）是預測模型中常用的一種工具，具有廣泛的適用性。房租受到多因素間的相互關系影響，同時又與時間存在較強關聯。多元時間序列的ARIMAX模型能將多元回歸分析與時間序列分析相結合，提高了預測精度。

2. 模型參數構建

通過桌面研究，以及與數十位房屋租賃市場專業人士的溝通，篩選出對房租影響較大的因素，進而構建出由社會經濟指標、房地產市場指標和市場預期指標等參數指標組成的EEE（social Economy, real Estate, Expectation）指標體系。其中社會經濟指標包括北京市人均GDP、北京市人均可支配收入、北京市常住人口、人口增長率，房地產市場指標包括商品房待售面積、房屋銷售價格、房貸利率，市場預期指標包括業主、租客、中介等對房租價格的預期。

3. 預測結果分析：

根據ARIMAX模型預測結果，并結合專業人士意見對結果進行校正，最終的預測結果如下圖所示：

說明：本研究中所使用2020年2月及以前的房屋租金均來源于中國房地產業協會發布的數據

截至2020年2月，北京市房屋租金比2019年12月上漲7.71%，達到98.86元/（月·m²）。根據模型預測，今年3月房屋租金較2月小幅上漲0.55%。進入第二季度后，房屋租金將有小幅回落，第二季度平均房屋租金預計為97.68元/（月·m²）,較3月下降1.73%。進入第三季度后房屋租金將有明顯回升，預計在8月到達峰值，達到101.58元/（月·m²），并在后兩個季度保持相對平穩態勢?？偟膩砜?，受疫情影響，北京市房屋租金在第二季度基本保持不變甚至小幅下降，第三季度呈回暖趨勢，在8月房屋租金達到頂峰，在9~12月房屋租金保持相對穩定，第四季度北京市房屋租金較第一季度增長約為3.18%。

（二）長租公寓受到關注

清研智庫調查結果顯示，疫情過后，長租公寓的租賃意愿顯著提升。當前長租公寓的租賃比例為25.2%，未來可能提升至30.8%。通過對典型樣本深訪了解到，由于疫情期間，居家時間增長，租客們意識到，在經濟條件允許的范圍內，提升居住環境是有必要的。同時長租公寓在房屋管理上更加規范，有保障。

通過對各類房屋的租客流入和流失做進一步分析，未來有16.2%的中介居間代理的房屋租客以及7.3%的業主直租房屋租客可能成為長租公寓的客戶。而當前長租公寓租客中經濟條件較好的一部分可能會選擇自己購房，以進一步提升居住的舒適性和安全感。

當前中介居間代理的房屋中，在疫情過后，租客可能流失嚴重。通過深訪了解到，中介居間代理在成交時會收取一筆服務費，但是租客對這筆服務費的價值并不十分認可，尤其是在疫情期間，租客需求無法得到滿足時，中介在其中幾乎無法起到任何積極作用。未來這部分租客可能分流到長租公寓市場或者租客與業主直接達成成交意向，從而避開中介居間代理的環節。

通過對業主的在線調查看到，在疫情期間39.8%的業主將自有房屋全權委托給房產中介公司代理，疫情過后這一意愿提升至49.3%。業主們認為將房子全權委托給中介公司比較省心，同時能夠加快房屋周轉，降低空置率。未來這部分房屋也將可能成為長租公寓的房源。

（三）房屋整租需求提升

居住形式上，調查結果顯示，當前北京住房租賃市場中合租情況仍然占有較大比重。其中，合租中居住單人間的占比36.4%，合租中與人合住一間的比例為7.0%。隨著北京住房租賃市場的進一步規范，同時在疫情期間，居家時間增長，合租給租客們帶來的種種不便，以及潛在的交叉感染風險，都讓租客們的健康意識和自我防護意識得以提升。租客們也更傾向于同彼此熟悉的親友一起居住，或者選擇個人整租形式以避免被其他人打擾。

疫情過后，合租中居住單人間的意愿降至26.6%，與人合住一間的意愿降至4.9%。28.0%的人更傾向于與親友一起整租，40.6%的人更傾向于個人整租。

疫情過后，北京住房租賃市場將呈現出平穩的發展態勢。疫情帶給住房租賃市場新的變化趨勢值得重視，無論是長租公寓的關注、還是對房屋整租需求的提升，都需要市場各方及時調整策略，以應對市場中將出現的新形勢。同時政府還應出臺相應的措施意見，規范北京住房租賃市場中的各類收費問題，切實維護各方權益不受損害。